Investering of droomproject? Ik sta voor de keuze: het appartementsgebouw kopen dat ik al jaren huur, of mijn reserves bewaren voor een langgekoesterde droom: een eigen boekenzaak. Een afweging tussen financieel rendement en persoonlijke gemoedsrust.
Gegeven
Ik huur in mijn vennootschap al zeven jaar een appartementsgebouw met daarin zes appartementen, om deze verder te verhuren via Booking.com en via rechtstreekse contacten. Ondertussen heb ik vorig jaar zelf een ander groot gebouw verkocht (hier meer). Ik had verschillende redenen om dat te verkopen en het gevolg is nu dat ik over wat liquide middelen beschik.
Snel hoofdrekenen leert me dat ik met die eigen middelen en een bankfinanciering het appartementsgebouw kan kopen. Ik ken het pand, dus eigenlijk komt het hierop neer: puur financieel bekeken is het volgens mij, voor de zaak, een goede investering.
De financiële transactie
Heel ruw gerekend: ik betaal ongeveer evenveel huur als het totale aflossingsbedrag. Maar dat aflossingsbedrag bestaat grosso modo voor 50% uit kapitaal en 50% uit interest. Er komen nog wel wat kosten bij, zoals de verzekering en het kadastraal inkomen, maar kostentechnisch gezien wordt de huur vervangen door de kost van de interest (veel minder kosten dus).
Laat ons zeggen: de verhouding huur is 100 en de kosten, als ik de financiering doe, zijn 60 à 70. Met andere woorden: minstens 30% van het huurbedrag zou reële nettowinst worden.
Natuurlijk zijn er nog de transactiekosten, zoals de notaris- en bankkosten. Het zou ongeveer tien jaar duren om die kosten terug te verdienen met de meeropbrengsten van het niet meer betalen van de huur.
Daar staat tegenover dat het pand ook in waarde stijgt. Als we binnen tien jaar een kleine meerwaarde kunnen creëren, zijn er eigenlijk geen kosten.
Risico’s en leeftijd
Maar er spelen natuurlijk ook nog andere zaken. Ik baat dat pand uit voor verhuur op korte termijn en ik heb nu een vlotte huurovereenkomst die ik op korte termijn kan opzeggen. Dus als er iets gebeurt — een nieuwe pandemie, of er gebeurt iets met mezelf — dan komt die uitbating onder druk. We kunnen het blok dan wel verder regulier verhuren, maar dan moet ik bijleggen. Er is dus altijd een (klein) risico.
Ten tweede: mijn leeftijd. Ik ben nu 65 en binnen een paar maanden ga ik op pensioen. Mijn horizon is tien jaar. Ik ben sowieso van plan om dat pand binnen tien jaar weer te verkopen, maar tien jaar is nog wel lang en ik begin op een fragielere leeftijd te komen.
De inzet van eigen middelen
De belangrijkste reden waarom ik twijfel is dat ik het niet 100% kan financieren. Ik moet 20% zelf inleggen. De notariskosten en registratiekosten zouden eigenlijk al mijn liquide middelen opeten. Ik kan de deal doen, maar mijn persoonlijke reserves zouden volledig opgesoupeerd worden, wat geen leuk gevoel is. Een andere optie is een ander appartement verkopen zodat ik niet aan mijn financiële middelen moet raken, maar eigenlijk komt dat op hetzelfde neer.
Ik zit dus al twee maanden in tweestrijd of ik het dossier zou opstarten bij de bank.
Het project van de boekwinkel
Er staat mogelijk ook een ander project in de steigers. De eerste gesprekken zijn gevoerd om een boekenzaak over te nemen; een project dat we al jaren willen doen als bezigheid na onze pensionering. Het is een mooi pand op een mooie locatie. Het zou een schitterend project zijn, maar het gaat evenzeer al mijn spaarcenten opvragen.
Het is heel aanlokkelijk, maar ook nog vaag.
Waar de overname van het Astrid-pand een pure financiële transactie is, is dit eerder een droom die we willen verwezenlijken. Als we die zaak niet kunnen overnemen, hebben we al beslist om een boekenzaak te starten vanaf de grond of via een andere overname. Dat legt een extra hypotheek op de overname van Astrid, want ik kan mijn spaarcenten maar één keer gebruiken.
Optimaliseren van gemoedsrust
Mijn laatste gedachten gaan in een totaal andere richting. Ik heb me voorgenomen dat het in mijn zaak niet meer gaat om het optimaliseren van rendement, maar om het optimaliseren van werkdruk, efficiëntie en gemoedsrust (ease of life). Het gaat niet meer zozeer om de winst.
Als ik nu al mijn spaarcenten ga gebruiken om het rendement te optimaliseren, valt mijn flexibiliteit weg als het ergens misloopt. Ik doe die uitbating niet meer puur om het geld, maar ook als bezigheid.
De overname van Astrid staat haaks op mijn doelstellingen voor de lange termijn: de zaak blijven doen, maar rustig aan, zonder te veel druk. Als ik op vakantie ga, sluit ik het. Met de aankoop van Astrid zou ik de financiële druk juist verhogen en winst moeten najagen.
Bottom line: ik denk niet dat ik het pand ga kopen. Ik laat mijn financiële reserves in de schuif liggen voor de mogelijke overname van de boekenzaak. Als die niet doorgaat, gebruik ik die reserves om mijn boekenzaak stapgewijs op te bouwen tussen nu en twee jaar.